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2019-2023年乌海市商业地产市场投资前景分析报告
2019-2023年乌海市商业地产市场投资前景分析报告
报告编码:CI 764496 了解中商产业研究院实力
出版日期:2017年1月
报告页码:273 图表:62
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内容概括

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样,主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。 2018年前三季度,乌海市商品房销售面积是87.29万平方米,同比下降9.82%。其中,住宅销售面积72.54万平方米,同比下降10.31%;商业营业用房13.84万平方米,同比增长17.80%;其他房屋销售面积0.91万平方米,同比下降55.46%。商品房销售额是392051万元,同比下降26.62%。其中,住宅销售额253752万元,同比下降38.07%;商业营业用房134607万元,同比增长29.59%;其他房屋销售额3692万元,同比下降65.61%。现阶段,商品住宅市场为居民储蓄-投资最大的转化器,大部分居民储蓄都投向了商品住宅,导致社会零售品消费能力很低。在“创新驱动,内生增长”的经济目标下,商品住宅消费占GDP的比将逐渐下降。商业地产为后周期行业,居民消费能力提高,娱乐休闲和购物需求释放,将带动商业营业用房的发展;产业结构升级,中小企业发展也会带动办公楼的需求。而商品住宅市场已经进入整合期,从长期发展阶段来看,商品住宅的高速发展期即将结束。一直以来,支持商品住宅市场发展的基础有两个镇化、一个是人口红利。预计2020年中国城镇化率将达到96%左右,农村劳动力转移放缓,之后城镇化增速下滑;从生育高峰看,虽然人口基数增加,但新生婴儿数大幅下降,加上老龄化加速,未来地产新增需求不容乐观。商业地产对商品住宅有显著的替代性,商品住宅发展高峰过后,将迎来商业地产的发展高峰。伴随着楼市调控的不断升级,越来越多的地产企业逐渐向商业地产领域布局,商业综合体等商业地产将成为乌海市省城市发展主要推动力。商业地产正逐渐成为乌海市主要城市更新扩张的发展引擎,商业地产迎来了全新的发展契机。

报告目录

第一章 商业地产行业相关概述 10

第一节 商业地产的相关概述 10

一、商业地产的定义 10
二、商业地产的分类 10
三、商业地产的模式 10

第二节 商业地产行业投资背景 11

一、商业地产行业发展历程 11
二、商业地产行业驱动因素 11
三、商业地产发展的必然性 13

第三节 商业地产行业发展分析 14

一、商业地产市场现状分析 14
二、商业地产发展特点分析 15
三、商业地产进入调控视野 16
四、商业地产市场热点分析 17
五、商业地产市场形势分析 19

第四节 商业地产经营策略分析 20

一、零散销售、统一经营 20
二、零散销售、各自经营 21
三、整体出售、整体经营 21
四、整体出租、整体经营 21
五、零散出租、各自经营 22

第二章 商业地产盈利模式分析 23

第一节 商业地产企业开发销售盈利模式 23

一、商业地产企业散售盈利模式 23
(一)散售模式类型分析 23
1、一般散售模式分析 23
2、带租约销售模式分析 23
3、带回报销售模式分析 24
(二)散售模式适用物业 24
(三)散售模式的优劣势 25
二、商业地产企业整售盈利模式 26
(一)整售模式操作方式 26
(二)整售模式主要特点 26
(三)整售模式适用物业 27
(四)整售模式的优劣势 27

第二节 商业地产企业持有经营盈利模式 27

一、完全自营模式分析 27
(一)完全自营模式资源要求 27
(二)完全自营模式优劣势分析 29
二、自营+经营贷模式分析 29
(一)模式操作方式 29
(二)模式资源要求 30
(三)模式优劣势分析 30
三、资本运作模式分析 31
(一)资本运作模式操作方式 31
(二)资本运作模式优劣势分析 32

第三节 商业地产企业混合运作盈利模式 32

一、混合运作模式操作方式分析 32
二、混合运作模式主要特点分析 32
三、混合运作适用物业类型分析 32
四、混合运作模式优劣势分析 33

第四节 主要商业地产盈利模式对比分析 33

第三章 商业地产项目营销管理分析 34

第一节 商业地产项目商业规划 34

一、商业经营规划的布局顺序 34
二、商业经营规划的整体利益 34
三、商业规划的黄金分割定律 36
四、配套设施的作用与投入 37
五、商铺格局规划分析 38

第二节 商业地产项目经济测算 40

一、商业地产项目经济测算 40
二、商业地产项目定价方式 41
三、商业地产项目经济效益 42

第三节 商业地产目标市场选择 44

一、目标市场的选择策略 44
(一)集中化进入策略 44
(二)商品专业化策略 44
(三)市场专业化策略 44
(四)选择性进入策略 44
(五)市场全覆盖策略 45
二、项目开发商圈分析法 45
三、商业地产项目客户定位 51
(一)商圈范围界定 51
(二)消费者定位 51
(三)商家定位 52
(四)投资者定位 52
四、商业地产项目业态定位 52
(一)业态分类与特点 52
(二)项目的业态定位 55
(三)业态的合理构成 56
五、商业地产项目条件判断 57

第四节 商业地产项目营销推广 60

一、商业地产消费者行为调查 60
二、销售与经营的平衡分析 61
三、商业物业商铺营销特性 61
四、商业项目营销推广流程 63
五、商业物业常用销售方式 66

第五节 商业地产项目招商实施 68

一、商业地产项目招商特点 68
二、商业地产项目招商对象 68
三、商业地产项目招商流程 70
四、商业地产招商现存问题 70
五、商业地产项目招商策略 72
(一)项目招商通用策略 72
(二)购物中心招商策略 76
(三)写字楼的招商策略 79
(四)商业街的招商策略 84
(五)餐饮品牌招商策略 85

第六节 商业地产项目开业策略 87

第四章 乌海市商业地产市场环境分析 90

第一节 乌海市地域环境分析 90

一、地理位置 90
二、自然环境 90
三、生态气候 90
四、资源分布 90

第二节 乌海市宏观经济环境分析 92

一、乌海市GDP增长情况 92
二、乌海市固定资产投资 93
三、乌海市居民消费价格 94
四、乌海市产业结构分析 95

第三节 乌海市交通环境分析 96

一、航空 96
二、铁路 96
三、公路 96
四、城市公共交通 97

第四节 乌海市社会环境分析 97

一、乌海市人口数量分析 97
二、乌海市居民收入水平 98
三、乌海市城镇化率分析 99

第五节 商业地产相关政策及土地供应分析 100

一、房地产相关政策分析 100
二、商业地产主要政策法规 102
三、国有建设用地供应情况 103

第五章 2018年乌海市土地市场分析 104

第一节 乌海市城市规划布局 104

第二节 乌海市土地供应分析 104

第三节 乌海市土地成交分析 114

一、成交地块规划用途 114
二、成交地块用地面积 125
三、成交地块建筑面积 135
四、成交地块的容积率 145
五、成交地块受让单位 155

第四节 乌海市土地成交价格 166

一、成交地块的起始价 166
二、成交地块的成交价 176
三、地块的成交楼面价 185

第六章 2018年乌海市房地产市场分析 196

第一节 乌海市房地产投资建设分析 196

一、乌海市房地产投资额分析 196
二、乌海市房地产建设规模分析 196
三、乌海市房地产开发重点企业 197
四、乌海市房地产市场价格分析 198

第二节 乌海市产业园区建设分析 200

一、乌海市产业园区分布情况 200
二、乌海市产业园区建设规模 200
三、乌海市产业园区发展规划 201

第三节 乌海市商品房市场销售情况 202

一、乌海市商品房销售情况 202
二、乌海市商品住宅销售情况 202
三、乌海市写字楼销售情况 203
四、乌海市商铺销售情况 204
五、乌海市商业地产分布情况 204

第四节 乌海市商品房市场价格调研 205

第七章 乌海市商业地产细分行业发展及投资前景分析 207

第一节 乌海市商业地产市场分析 207

第二节 乌海市商铺地产市场分析 212

第三节 乌海市购物中心市场分析 212

第四节 乌海市酒店市场分析 213

第五节 乌海市写字楼市场分析 214

第六节 乌海市零售商业地产分析 215

第八章 二三线城市房地产市场投资分析 217

第一节 中国房地产市场投资现状 217

一、投资状况及增速 217
二、分用途投资情况 217
三、分区域投资状况 218
四、房地产开发资金来源分析 218

第二节 中国房地产市场运营分析 219

一、重点城市分用途地价指数 219
二、中国房地产开发景气指数 220
三、房地产开发企业房屋施工面积 221
四、房地产开发企业房屋竣工面积 221
五、中国商品房销售面积分析 222
六、中国商品房销售金额分析 222
七、 2018年新建住宅销售价格指数 223
八、 2018年新建商品住宅价格指数 224
九、 2018年二手住宅销售价格指数 225

第三节 二三线城市房地产投资环境分析 227

一、投资吸引力 227
二、经济发展 227
三、房地产投资 228
四、限购政策影响情况 228
五、商品房销售 229
六、土地市场 230
七、人口与城市化 231
八、居民购买力 231
九、人均可支配收入 231
十、未来走势展望 231

第九章 乌海市房地产企业发展战略分析 233

第一节 企业应对房地产周期波动的经营策略 233

一、资本运作策略 233
二、土地储备策略 233
三、业务组合策略 234
四、区域互补策略 235

第二节 房地产企业发展管理分析 236

一、成本控制策略 236
二、定价策略分析 241
三、竞争策略分析 245
四、并购重组策略 247
五、融资策略分析 250
六、资本运作策略 251

第三节 房地产企业战略规划策略分析 253

一、战略综合规划 253
二、技术开发战略 253
三、区域战略规划 254
四、产业战略规划 254
五、营销品牌战略 255
六、竞争战略规划 256

第十章 乌海市批发市场行业发展情况分析 258

第一节 批发市场行业界定 258

一、批发业的定义 258
二、批发业的分类 258
三、批发业的作用 260

第二节 批发行业特征分析 261

一、批发业基本特征分析 261
二、批发业客户特征分析 261

第三节 批发市场商铺分析 262

一、批发市场的商铺价值 262
二、商铺租金形成的要素 262

第四节 内蒙古批发市场行业发展情况 263

一、批发市场成交额统计 263
二、批发业资产负债规模 263
三、批发业数量规模分析 264
四、批发行业经营指标分析 264

第五节 乌海市批发市场行业发展情况 265

一、批发市场发展历程分析 265
二、乌海市批发市场发展概况 265

第十一章 2019-2023年乌海市商业地产投资风险及策略分析 267

第一节 2019-2023年乌海市商业地产市场前景预测 267

一、乌海市商业地产发展前景展望 267
二、乌海市商业地产发展趋势预测 267

第二节 2019-2023年乌海市商业地产市场的投资风险 271

一、商业地产投资的经营风险 271
二、商业地产投资的财务风险 271
三、商业地产管理人才紧缺风险 271
四、商业地产投资的流动性和变现性风险 272

第三节 2019-2023年乌海市商业地产市场风险规避及控制策略 272

一、转嫁风险 272
二、加强市场调查研究 272
三、通过投资组合来分散风险 272
四、通过良好的管理控制风险 273
五、通过“期权”交易控制风险 273
六、选择风险较小的项目进行投资 273

第四节 2019-2023年乌海市商业地产发展策略建议 273

图表目录

图表 1  中国商业地产发展阶段分析 11
图表 2  商业地产散售模式优缺点情况 26
图表 3  商业地产各种盈利模式指标对比分析 33
图表 4  城市购物中心商业业态组合 56
图表 5  地区购物中心商业业态组合 57
图表 6  Lifestyle Center商业业态组合 57
图表 7  乌海市自然资源情况分析 91
图表 8  2015-2018年乌海市GDP统计 92
图表 9  2015-2018年乌海市GDP增长趋势图 93
图表 10  2015-2018年乌海市固定资产投资额统计 93
图表 11  2015-2018年乌海市固定资产投资额变化趋势图 94
图表 12  2015-2018年乌海市居民消费价格指数分类别表(以上年为100) 95
图表 13   2018年乌海市产业结构分析 95
图表 14  2015-2018年乌海市常住人口总数趋势图 98
图表 15  2015-2018年乌海市城镇居民人均可支配收入及其增速 99
图表 16  2015-2018年乌海市农村居民人均可支配收入及其增速 99
图表 17  2015-2018年乌海市城镇化率变化趋势图 100
图表 18  房地产用地调控政策要点及主要内容 100
图表 19  房地产调控主要行政性举措 101
图表 20  中国商业地产主要法律法规一览表 103
图表 21  2015-2018年国有建设用地供应情况 103
图表 22  乌海市土地供应情况一览表 105
图表 23  乌海市土地成交地块规划用途一览表 115
图表 24  乌海市土地成交地块用地面积一览表 125
图表 25  乌海市土地成交地块建筑面积一览表 135
图表 26  乌海市土地成交地块容积率一览表 145
图表 27  乌海市土地成交地块受让单位一览表 155
图表 28  乌海市土地成交地块的起始价一览表 166
图表 29  乌海市土地成交地块的成交价一览表 176
图表 30  乌海市土地成交地块的成交楼面价一览表 186
图表 31  2015-2018年乌海市房地产投资额统计 196
图表 32  2015-2018年乌海市商品房施工面积统计 197
图表 33  乌海市主要房地产开发企业情况一览表 197
图表 34  乌海市房地产主要楼盘价格情况一览表 199
图表 35  乌海市产业园区分布情况 200
图表 36  2015-2018年乌海市商品房销售情况统计 202
图表 37  2015-2018年乌海市商品住宅销售情况统计 203
图表 38  乌海市主要写字楼一览表 203
图表 39  乌海市商业地产分布示意图 205
图表 40  乌海市商品房市场价格情况 206
图表 41  乌海市商业地产分析 207
图表 42  乌海市主要商业地产配图 208
图表 43  乌海市主要酒店消费情况一览表 214
图表 44  2015-2018年中国房地产开发投资额统计分析 217
图表 45  2015-2018年中国不同用途房地产开发投资构成统计 217
图表 46   2018年不同地区房地产投资额完成情况 218
图表 47   2018年不同地区房地产投资额完成情况 218
图表 48  2018年中国房地产开发企业资金来源统计 219
图表 49  2018年中国房地产开发企业资金来源统计 219
图表 50  2015-2018年重点城市分用途地价指数 220
图表 51  2015-2018年中国房地产开发景气指数 220
图表 52  2015-2018年中国房地产开发企业房屋施工面积统计 221
图表 53  2015-2018年中国房地产开发企业房屋竣工面积统计 222
图表 54  2015-2018年中国按用途分商品房销售面积统计 222
图表 55  2015-2018年中国按用途分商品房销售额统计 223
图表 56   2018年12月70个大中城市新建住宅价格指数 223
图表 57   2018年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数 224
图表 58   2018年12月70个大中城市二手住宅价格指数 226
图表 59  2015-2018年内蒙古批发市场成交额变化趋势图 263
图表 60  2015-2018年内蒙古限额以上批发企业资产及负债统计 263
图表 61  2015-2018年内蒙古批发业法人企业数量变化趋势图 264
图表 62  2015-2018年内蒙古限额以上批发企业主营业务收入及利润统计 264

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